Herzlichen Glückwunsch, der Verkauf Ihres neuen Zuhauses steht bevor! Das bedeutet, dass Ihr Angebot angenommen wurde, das Haus die Inspektionen bestanden hat und Sie sich in der letzten Phase des Kauf- und Verkaufsprozesses befinden. Das ist leider so nicht bedeutet zwangsläufig, dass es von nun an reibungslos weitergeht.

Der ausstehende Status von Häusern ist ein langwieriger Begriff. Wir haben mit Experten gesprochen, um Ratschläge für das weitere Vorgehen in dieser manchmal schwierigen Phase zu erhalten, mit Tipps zu allem, von der Art und Weise, wie Verkäufer Ersatzangebote annehmen können, bis hin zum Timing Ihres möglichen Umzugs.

Während der Status „Ausstehend“ manchmal ungewiss sein kann, wenn Sie bereits ein Angebot abgegeben haben, ist es eine gute Nachricht, wenn Sie noch ein potenzieller Käufer sind und Ihr Traumhaus auf dem Markt mit dem Status „Ausstehend“ entdecken.

Ein Haus ist erst dann vom Markt, wenn der Verkauf abgeschlossen ist. Bis zum Ende des Verkaufs kann alles passieren, sagt er Andrew Pasquella , Immobilienmakler bei Sotheby’s International Realty. Behalten Sie Häuser auf Ihrer Liste, bis sie vollständig verkauft sind. Im Immobilienbereich geschehen täglich Wunder.

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Was „Ausstehend“ bedeutet

Wenn ein Käufer ein Angebot für ein Haus macht und dieses Angebot angenommen wird, gilt das Haus als vertragsgebunden. Von dort aus kann ein Käufer Inspektionen durchführen lassen und aufgrund der Ergebnisse dieser Inspektionen oder der anschließenden Verhandlungen zurücktreten. Aber vorausgesetzt, dass diese Teile des Prozesses reibungslos verlaufen, wird ein Haus als schwebend betrachtet, sobald diese Eventualitäten geklärt sind.

Ausstehend ist die letzte Phase des Verkaufsprozesses. Dies ist der Zeitpunkt, an dem der Käufer alle Eventualverbindlichkeiten freigegeben hat und die Immobilie zum Verkauf ansteht, sagt Pasquella. Dies ist auch der Zeitpunkt, an dem der Käufer, der höchstwahrscheinlich eine Anzahlung in Höhe von 3 % des Kaufpreises geleistet hat, diese Anzahlung auch freigibt.

Die wahre Definition von „ausstehend“ bedeutet, dass alle Parteien ihre Vertragsbedingungen erfüllt haben und das Haus einfach auf den Abschlusstermin wartet. Möglicherweise stellen Sie jedoch fest, dass es zwischen diesen Phasen einige Grauzonen gibt.

Christian Barnes, Präsident und CEO von Better Homes and Gardens Real Estate Kansas City Homes, erklärt, dass es auf dem Weg einige Etappen gibt, die völlig unterschiedliche Bedeutungen haben, aber dennoch darauf hindeuten könnten, dass das Haus einfach in der Schwebe ist.

Einige Immobilien gelten als ausstehend, aber aus den Notizen geht auch hervor, dass sie entweder als aktiv unter Vertrag gelten oder eine Bedingung haben, dass sie zur Sicherung vorgelegt werden können.

Das bedeutet, dass ein ausgeführter Vertrag vorliegt, der Verkäufer die Immobilie jedoch weiterhin zeigen möchte und ein Ersatzangebot einholen wird – betrachten Sie dies als Versicherung für den Fall, dass der aktuelle Vertrag nicht zustande kommt, sagt Barnes. Dies kann auch genutzt werden, wenn ein Dritter oder ein Gericht dem Verkauf noch zustimmen muss.

Für einige Häuser gibt es Angebote, die jedoch als bedingt gelten, da der Käufer über die üblichen Inspektionen, Schätzungen, Kreditgenehmigungen usw. hinaus zusätzliche Eventualverbindlichkeiten erfüllen muss, sagt Barnes.

Die häufigsten zusätzlichen Eventualverbindlichkeiten treten auf, wenn ein Käufer eine Immobilie verkaufen möchte und diese entweder zum Verkauf anbieten und unter Vertrag nehmen oder einen erfolgreichen Abschluss erzielen muss, erklärt sie.

Wenn ein Haus wirklich in der Schwebe ist, bedeutet das, dass alle Eventualitäten des Verkaufs erfüllt sind und Sie nur noch auf den Abschlusstermin warten müssen. Barnes sagt, dass die Verkäufer das Haus derzeit nicht mehr zeigen.

Wenn Sie über den Status eines Hauses verwirrt oder unsicher sind, fragen Sie Ihren Makler. Makler haben Zugriff auf genaue MLS-Informationen, während Barnes erklärt, dass Websites wie Zillow nicht immer die Details von Kontingentangeboten auf ihren Websites haben, daher ist es wichtig, nach einer Immobilie zu fragen, an der Sie interessiert sind.

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Als Käufer in der Schwebe warten

Als Käufer einer Immobilie bedeutet ein ausstehender Status das Ende von Hausbesichtigungen und detaillierten Verhandlungen. Jetzt ist es an der Zeit, sich ernsthaft mit der Suche nach einem Umzugsunternehmen zu befassen, Ihre Adressänderung einzureichen, zu packen und die Übergabe Ihrer Nebenkosten zu planen, während Sie den Abschlusstag planen. Während dieser Zeit werden Sie Ihrem Kreditgeber, der Bank und Ihrem Immobilienmakler jede Menge endgültigen Papierkram vorlegen. Während Sie also größtenteils warten, erledigen Sie auch diese Arbeit.

Ziehen um

Etwas, das in dieser Zeit oft übersehen werden kann, aber ebenso wichtig ist, ist das Einholen von Angeboten für die Hausratversicherung, sagt Barnes. Dies während des Inspektionszeitraums durchzuführen ist von entscheidender Bedeutung, da die meisten Versicherungsgesellschaften eine Bewertung des Hauses vornehmen, um die Versicherbarkeit sicherzustellen. Das ist keine Überraschung, die Sie ein paar Tage vor Geschäftsschluss erhalten möchten.

Denken Sie daran, dass Dinge aus verschiedenen Gründen scheitern können, und Sie sollten keine voreiligen Pläne wochenlang schmieden. Es kann auch zu Verzögerungen kommen.

Bei etwa 10 bis 12 % aller Immobilientransaktionen geht ein Haus unter Vertrag und landet schließlich wieder auf dem Markt, sagt Barnes. Sobald ein Haus in der Schwebe ist und keine Besichtigungen vorliegen, wird es meistens geschlossen.

Sollte ein Hausverkauf zu diesem Zeitpunkt scheitern, liegt dies laut Barnes wahrscheinlich daran, dass der Käufer nach seiner Vorabgenehmigung keinen Kredit erhalten konnte.

Abschließend sagt Pasquella, dass das Wichtigste darin besteht, keine größeren finanziellen Veränderungen vorzunehmen, während Sie sich auf Ihr nächstes aufregendes Kapitel vorbereiten. Dazu gehören größere Anschaffungen, die Aufnahme neuer Kredite usw. All diese Entscheidungen können sich auf Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Eignung als neuer Kreditnehmer in den Augen der Bank auswirken.

Allerdings sei es immer besser, keine finanziellen Verpflichtungen einzugehen, bis der Verkauf abgeschlossen sei, aber es mache immer Spaß, zu träumen und für die Zukunft zu planen, fügt er hinzu.

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Unterhaltsame Zusatzangebote

Als Verkäufer sollten Sie sich alle Optionen offen halten. Und wenn Sie ein Käufer sind, der von einem Haus mit einem ausstehenden Status bei MLS begeistert ist, können Sie die Immobilie wahrscheinlich trotzdem besichtigen und Angebote abgeben.

Die meisten Verkäufer würden ermutigt, Ersatzangebote anzunehmen, sagt Pasquella. Tatsächlich möchten die meisten Makler die Immobilie weiterhin zeigen, bis das Haus verkauft ist – lassen Sie sie!

Ersatzangebote können nur ins Spiel kommen, wenn das ursprüngliche Angebot scheitert. Mit anderen Worten: Ein Verkäufer kann kein Ersatzangebot annehmen, nur weil es höher oder besser als das Original ist, während ein Haus unter Vertrag steht.

Die häufigste Art und Weise, wie Ersatzangebote primär werden, ist während der Neuverhandlungsphase der Inspektion, erklärt Barnes. Wenn sich Käufer und Verkäufer beispielsweise nicht auf die von einem Prüfer empfohlenen Verbesserungen einigen, könnte der Hauptvertrag gekündigt werden und somit das Ersatzangebot ins Spiel kommen.

Aber in den seltenen Fällen, wenn ein Haus in der Schwebe war und der Verkauf kurz vor Verkaufsschluss scheitert, ist es hilfreich, diese Ersatzangebote zur Hand zu haben.

Lesley Semmelhack von der Corcoran Group in Brooklyn, New York, sagt, es lohne sich, aggressiv zu sein, wenn man ein Ersatzangebot für eine ausstehende Immobilie unterbreitet.

Wenn möglich, werde ein Gebot, das über dem Listenpreis liegt, wahrscheinlich die volle Aufmerksamkeit des Verkäufers erregen, sagt sie. Flexibilität in Bezug auf Ihre Bedingungen, den Abschlusstermin und andere Eventualitäten ist ein weiteres starkes Zeichen dafür, dass Sie bereit sind, „mitzuspielen“. Wenn der Käufer mit dem angenommenen Angebot den Kaufprozess in die Länge zieht oder sich aus anderen Gründen als nicht reagierend oder schwierig erweist, sollten Sie dies tun ein überzeugender Plan B für den Verkäufer.

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Was kommt nach „Ausstehend“?

Als Käufer können Sie bis zum Vertragsabschluss jederzeit von einem Geschäft zurücktreten. Das Problem besteht darin, dass Sie dann möglicherweise Ihre Treuhandkaution verlieren. Wenn Sie fast die Ziellinie erreicht haben, sich aber dazu entschließen, einen Rückzieher zu machen, haben Sie das Geld verloren, das Sie in bar eingezahlt haben. Das Haus kommt dann wieder auf den Markt.

Pasquella erklärt, dass ein Käufer zu diesem Zeitpunkt wahrscheinlich eine Anzahlung in Höhe von etwa 3 % des Kaufpreises geleistet und diese Anzahlung freigegeben hat.

Wenn der Käufer das Treuhandkonto während der Bearbeitungszeit storniert, verfällt die Anzahlung und er riskiert weitere rechtliche Schritte, sagt er.

Sobald Ihr Angebot nicht mehr aussteht, besteht der einzige verbleibende Status darin, dass es wieder auf den Markt kommt oder vollständig abgeschlossen wird, was das Ende des Geschäfts signalisiert. Nehmen wir an, Ihre Käufer sind noch an Bord und Sie haben alle Ihre Anforderungen erfüllt. Das bedeutet, dass Ihr Zuhause offiziell geschlossen wird.

Wenn Sie zurücktreten oder keine Einigung mit dem Käufer erzielen können, wird das Haus wahrscheinlich wieder aktiv oder auf den Markt gebracht. Aus diesem Grund ist es großartig, über Ersatzangebote nachzudenken, denn dann haben Sie möglicherweise ein Angebot in den Startlöchern, mit dem Sie schnell fortfahren können, anstatt darauf warten zu müssen, dass ein anderer Interessent Ihr Zuhause entdeckt.

Sobald der Feierabend vorüber ist, müssen Sie nur noch haufenweise Papierkram unterschreiben und sich die Schlüssel für Ihr neues Zuhause sichern!

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